=TAPU SİCİLİ İŞLEMLERİ=
1)Kayıt
2)Tescil
3)Terkin
4)Tadil(değişiklik)
5)Şerh
6)Beyan
1)KAYIT:
Kayıt işlemi;bir taşınmazın tapu kütüğüne ilk olarak yazılması işlemidir.
Kayıt işlemi;tescil,terkin vb.işlemler açısından bir''ön şart''tır.
-Tapu Kütüğüne hangi taşınmazların kaydedileceği hususu:
Mk.m.998'de belirtilmiştir.Buna göre;
a)Arazi
b)Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar
c)Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler
a)Arazi:Sınırları belirlenmiş yeryüzü parçasıdır.Kadastrosu yapılmış yerlerde arazi;parsel adını alır.
b)Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar:Bundan maksat;taşınmaz üzerinde kurulan bir takım ''irtifak hakları''dır.Bu irtifak haklarının tapuda taşınmaz olarak kaydedilebilmesi için gerekli şartlar;
1)Bağımsız bir nitelik arzetmelidir;yani devri kabil olmalıdır,el değiştirebilecek yapıda olmalıdır.
2)Sürekli bir nitelik arzetmelidir;irtifak hakkının sürekli sayılabilmesi için ''süresiz veya en az 30 yıl''süreyle kurulmuş olması gerekir.
3)Hak sahibi kaydı talep etmelidir.
NOT=Taşınmaz üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar:
=>İrtifak haklarından=>ÜST HAKKI ve KAYNAK HAKKI
Üst hakkı; hem ''özel mülkiyet konusu olan taşınmazlar'' hem de ''kamu malı niteliği taşıyan taşınmazlar''
üzerinde tesis edilebilir
c)Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler: Kat mülkiyeti kurulan taşınmazlarda,kat mülkiyeti konusu olan her bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfa açılır.
KADASTRO:
Kayıt işleminin gerçekleşmesi için öncelikle kadastro işlemi gerçekleştirilmelidir.
Tanım:Bir taşınmazın sınırlarının ilmi metodlara göre belirlenmesidir.
Teşkilat:
-Müdür
-Kadastro Ekibi -> Teknisyenler-Mahalle veya köy muhtarı-Bilirkişiler
-Kadastro Komisyonu ->İhtilafları çözer
-Kadastro Mahkemeleri:Her kadastro bölgesinde,tek hakimli,Asliye mahkemesi sıfatına haiz kadastro mahkemeleri bulunur.Kadastro işlemleri sebebiyle ortaya çıkan uyuşmazlıkları çözümler.Kararlarına karşı üst yargı yoluna gidilebilir
MÜLKİYET HAKKININ TESBİTİNE İLİŞKİN ESASLAR:
1)Tapuya Kayıtlı Taşınmazlarda:
a)Kayıt Sahibi veya Mirasçıları Zilyet Bulunuyorsa;
Kayıt sahibi adına,
Kayıt sahibi ölmüşse mirasçılar adına,
Mirasçılar tayin olunamazsa,ölü olduğu yazılmak suretiyle kayıt sahibi adına tespit yapılır.
b)Kayıt Sahibi veya Mirasçılarından Başkası Zilyet Bulunuyorsa;
Kayıt sahibi veya mirasçılarının kadastro teknisyeni huzurunda muvafakatleri halinde zilyet adına,
Zilyet taşınmazı tapu dışı bir yol ile kazanmış ise en az ''10yıl'' süreyle çekişmesiz aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına =>Olağan Zamanaşımı
Kayıt sahibi ölmüş veya malikin kim olduğu anlaşılamamışsa ''20 yıl''süreyle çekişmesiz aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına tespit yapılır =>Olağanüstü Zamanaşımı
2)Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmazlarda;
Yüz ölçümü;sulu toprakta 40,kuru toprakta 100 dönüme kadar olan taşınmaz malı ''20yıl''süreyle çekişmesiz aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde,zilyet adına,aksi halde hazine adına tespit yapılır.
(NOTulu topraktan kasıt;devletin bu toprağı sulamasıdır.Kişi eğer kendi imkanlarıyla suluyorsa dahi kuru toprak sayılır)
Yüz ölçümü;40-100 dönüm üzerinde ise;1981 yılından önceki döneme ait vergi kayıtları,Osmanlı'dan gelen bir takım belgeler gibi ek belgelere dayanılması gerekir.
İmar ve İhya Yolu İle Arazinin Kazanılması:
Şartları:
1)
-Devletin hüküm ve tasarrufu altında olacak
-Orman arazisi olmayacak
-Kamu hizmetine tahsis edilmemiş olacak
2)İmar planı kapsamı dışında olacak
3)Başlangıçta tarıma uygun olmayan bu arazi;emek veya masraf sarfedilerek tarıma uygun hale getirilmiş olacak
4)Kişi en az''20 yıl''dan beri malik sıfatıyla zilyet olacak.
Önceki halefin süresi ilave edilebilir(MK.m.996)
2)TESCİL:
Tanım: Tapu kütüğündeki taşınmaza ait sayfaya o taşınmazın üzerindeki ayni hakların yazılmasıdır.
Konusu:
Mülkiyet Hakkı
İrtifak Hakkı
Rehin Hakkı
Taşınmaz Yükü
Kat Mülkiyeti
Şartları:
Tescil İşlemi
1)Yetkili Kimsenin Tescil Talebi 2)Belgelendirme
a)Tasarruf Yetkisinin Belgelendirilmesi
b)Tescil Sebebinin Belgelendirilmesi
1)Yetkili Kimsenin Tescil Talebi:
Tescil için kural olark ''malik'' talepte bulunur.
Tescil Talebinde Bulunabilecek Kimseler;
-Malik
-Paylı mülkiyette;her paydaş
-Elbirliği halinde mülkiyette;tüm malikler birlikte
--Tescilin ''yazılı olarak'' talep edilmesi şarttır.
--Tescil talebi şarta bağlanamaz.
--Talep;taşınmazın kayıtlığı olduğu bölge ''Tapu Sicil Müdürlüğü''ne yapılır.
TESCİLİN HÜKÜMLERİ
1) Tescilin Menfi (Olumsuz) Hükmü:
Tescil olmadan taşınmazlar üzerinde ayni hak kazanılamaz (MK.m.1021)
-İstisnai haller:Miras-mahkeme kararı-cebri icra-İşgal-Kamulaştırma hallerinde ayni hak tescilden önce kazanılır(MK.m.705)
Tescil bu hallerde;kurucu değil,açıklayıcı niteliktedir.
2)Tescilin Müspet (Olumlu) Hükmü:
Tescil yolsuz dahi olsa buna iyiniyetle dayanarak hak kazanan 3.kişilerin bu kazanımları korunur(MK.m.1023)
Şartları:
1)3.kişiler yaralanır.Taraflar yararlanamaz.
2)Sicildeki bir kayda dayanarak hak kazanılmalıdır.
3)Sadece ayni haklar korunur.Şahsi haklar korunmaz.
4)3.kişiler iyi niyetli olmalıdır.Kişinin tescilin yapıldığı anda iyi niyetli olması yeterlidir.
5)3.kişinin kazanımı geçerli olmalıdır.
(NOT:''Kamu malları''nda hak kazanılamaz
Aile Konutunun Devrinde MK.m.1023'ün Uygulanıp Uygulanamayacağı;
3kişinin iyi niyetli olup olmaması önemli değildir.Diğer eşin rızası alınmamışsa yapılan işlem geçersizdir.)
3)Hakkın İçeriği:
''MK.m.1022/son'' uyarınca hakkın içeriği,tescile göre belirlenir
3)TERKİN:
Tanım: Bir tescilin çizilerek hükümsüz hale getirilmesidir.
Amacı:
1)Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi
2)Ayni hakkı sona erdirmek amacıyla yapılır.
Hukuki Niteliği:
Terkin;bir ''tasarruf' işlemi''dir.
Terkin;''tek taraflı bir hukuki işlem''dir
Terkinin Yapılışı:
Terkin işlemi;hak sahibinin ''yazılı beyanı'' üzerine yapılır.
Kırmızı mürekkepli kalem ile kaydın üzeri çizilir ve altına ''terkin edilmiştir'' ibaresi yazılır.
4)TADİL:
Bağımsız bir tapu sicili işlemi değildir.Hakkın mahiyetini daraltıyor ise terkin;genişletiyorsa tescil niteliğindedir.
5)ŞERHLER:
Tanım: Hukuk düzeninin sınırlı bir şekilde öngördüğü bir takım hususların,tapu kütüğünün şerhler sütununa yazılmasıdır.
Konusu:
Şerhler
A)Kişisel Hakların Kuvvetlendirilmesi:
MK.m.1009
-Arsa payı karşılığı inşaat
-Taşınmaz satış vaadi
-Alım-önalım-gerialım sözleşmelerinden doğan haklae
MK Dışı
-Evliliğin sona ermesinde aile yurdunda kimin kalacağı
BK
-Hasılat kirası
-Adi Kira
-Bağışlamadan rücu hakkı
B)Malikin Tasarruf Yetkisinin Sınırlandırılması:
MK.m.1010
-Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları
-Haciz-iflas-konkordato kararları
-Aile yurdu tesisi-art mirasçı atanması
C)Geçici Tescilin Tapu Kütüğüne Yazılması
-Ayni hak iddiasının güvence altına alınması
-Belge noksanlığının tamamlanması
-Kanuni rehin
Hükümleri:
Şerh verilecek hususlar kanunla belirlenir.Kanunda belirtilmeyen hususlarda verilen şerhler hüküm ifade etmez.(''Sınırlı sayı'' ilkesi geçerlidir)
Şerh;
1)Şahsi hakları,''eşyaya bağlı borç'' haline getirir.
2)Şahsi hakların 3.kişiler tarafından bertaraf edilmesini engeller.
3)Tasarruf yetkisinin kısıtlanmasında;''açıklayıcı nitelikte''dir.
Zira şerh;iyiniyetli 3.kişilerin kazanımını engelleme amacı güder.
4)Geçici tescilde,3.kişilerin iyi niyetini bertaraf edici rol oynar.
6)BEYANLAR:
Alenileştirilmesinde fayda görülen ve tapu kütüğünün diğer sütunlarında yer almayan hukuki ilişki ve fiili durumların beyanlar sütununa kaydedilmesi işlemidir.
Beyanlar;kural olarak bir ayni hak tesis etmeyeceği gibi ,şahsi bir hakkıda kuvvetlendirmez.Sadece mevcut bazı haklara aleniyet sağlar.
Örnekler:
-Bir taşınmazın eklentileri
-Her bir bağımsız bölüme ilişkin eklentiler (Kat Mülkiyeti Kanunu)
-Yönetim planındaki değişiklikler(Kat Mülkiyeti Kanunu)
-Devremülk hakkı sözleşmesi
-Finansal kiralama (Leasing Sözleşmesi)(Finansal Kiralama Kanunu)
Hükümleri:
Beyan işlemleri;belli durumlarda ''açıklayıcı'' niteliktedir.(örnek:Kaynak hakkı,Geçit hakkı)
Belli durumlarda ise ''karine'' oluşturur.(örnek:Eklenti durumları)
